“Bảng giá đất điều chỉnh” sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở “pha 2”

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Ông có nhận xét gì về “Bảng giá đất điều chỉnh” do UBND TP.HCM vừa ký ban hành ngày 21/10/2024?

So sánh với “Bảng giá đất ở” tại Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh được Sở Tài nguyên và Môi trường công bố ngày 29/7/2024 thì “Bảng giá đất ở” quy định tại Bảng 8 (Phụ lục 2 đính kèm) của “Bảng giá đất điều chỉnh” đã có sự cân chỉnh, thay đổi rất hợp tình hợp lý, có tính tích cực.

Cụ thể, “Bảng giá đất điều chỉnh” đối với đất ở trên địa bàn từng quận, huyện, thành phố Thủ Đức đã được cân chỉnh, tăng thấp nhất từ 2,36 lần (Quận 3) đến tăng cao nhất 38,8 lần (huyện Hóc Môn) so với “Bảng giá đất” ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND (Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh được Sở Tài nguyên và Môi trường công bố ngày 29/7/2024 tăng từ 10 - 20 lần, cá biệt có 1 vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức tăng cao nhất đến 50,7 lần).

Ngoài ra, giá đất cao nhất tại “Bảng giá đất điều chỉnh” trên địa bàn TP.HCM đối với đất ở là 687 triệu đồng/m2 tại 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (Quận 1), đã giảm 15,2% so với mức giá 810 triệu đồng/m2 theo Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh được công bố ngày 29/7/2024 (giảm 123 triệu đồng/m2) và chỉ còn gấp 4,24 lần thay vì gấp 5 lần so mức giá đất ở 162 triệu đồng/m2 theo “Bảng giá đất” ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

Tại thành phố Thủ Đức, giá đất cao nhất trong “Bảng giá đất điều chỉnh” đối với đất ở là 295 triệu đồng/m2 tại 4 tuyến đường Trần Bạch Đằng, Tố Hữu, Nguyễn Thiện Thành, Nguyễn Cơ Thạch thuộc Khu đô thị Sala. Đây cũng là 4 trong 570 tuyến đường mới của TP.HCM chưa có giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND mới vừa được bổ sung vào “Bảng giá đất điều chỉnh”.

Có thể nói, “Bảng giá đất điều chỉnh” đã được cân chỉnh lại đồng bộ từ mức giá đất cao nhất đến các mức giá đất thấp hơn trên từng địa bàn quận, huyện, thành phố Thủ Đức theo từng vị trí đất và các vị trí đất giáp ranh của từng địa phương.

Điển hình như mức giá đất ở của đường song hành Quốc lộ 22 (đoạn từ đường Nguyễn Ảnh Thủ đến đường Lý Thường Kiệt), huyện Hóc Môn là 32,3 triệu đồng/m2, giảm 38,7 triệu đồng/m2 (giảm 54,5%) so với mức giá 71 triệu đồng/m2 theo Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh công bố ngày 29/7/2024. Mức giá này chỉ còn gấp 23,07 lần so mức giá đất ở 1,4 triệu đồng/m2 theo “Bảng giá đất” ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND, thay vì gấp 50,7 lần như Dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh được công bố ngày 29/7/2024.

Ông đánh giá như thế nào về sự tác động của “Bảng giá đất điều chỉnh” đến thị trường bất động sản TP.HCM?

“Bảng giá đất điều chỉnh” sẽ tác động trực tiếp đến các cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ), hoặc xin hợp pháp hóa quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, hoặc xin tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở, sẽ nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.

Tôi cho rằng, “Bảng giá đất điều chỉnh” chưa tác động ngay đến thị trường bất động sản do các dự án bất động sản, nhà ở thương mại hiện nay được định giá đất chủ yếu theo “phương pháp thặng dư”, nhưng sẽ tác động đến thị trường bất động sản ở “pha 2” khi doanh nghiệp bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì người dân có tâm lý muốn bán với giá cao hơn trước đây, dẫn đến áp lực “kích đẩy” làm tăng giá nhà.

Theo ông, giải pháp để triển khai thực hiện hiệu quả “Bảng giá đất điều chỉnh” là gì?

Tôi đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có biện pháp kiểm soát hiệu quả hoạt động của giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” có thể lợi dụng việc Nhà nước ban hành “Bảng giá đất điều chỉnh” để đầu cơ, “kích giá, thổi giá đất” làm nhiễu loạn thị trường nhằm mục đích trục lợi bất chính.

Để làm được việc đó, thì UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giải thích pháp luật để người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp hiểu rõ và nâng cao ý thức thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật, đi đôi với các biện pháp quản lý, điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản.

Tới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM sẽ xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” để áp dụng từ ngày 1/1/2026. Theo ông, việc xây dựng bảng giá đất này cần lưu ý những vấn đề then chốt nào?

Theo tôi, để đất đai trở thành nguồn lực thúc đẩy phát triển kinh tế và ổn định xã hội, tạo điều kiện cho người dân được an cư lạc nghiệp, khi xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” TP.HCM cần quan tâm đến 4 trường hợp người sử dụng đất chịu tác động không mong muốn của “Bảng giá đất điều chỉnh” hoặc “Bảng giá đất lần đầu”.

Trường hợp thứ nhất là cá nhân có nhu cầu xin công nhận quyền sử dụng đất ở, trước hết là 13.035 thửa đất mà người sử dụng đất chưa được cấp “Giấy chứng nhận lần đầu”.

Trường hợp thứ hai là người sử dụng đất xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở mà phần diện tích đất xây dựng nhà ở đã có “sổ hồng” nằm xen kẽ trong đô thị, khu dân cư nông thôn.

Trường hợp thứ ba là người sử dụng đất xin “tách thửa đất” đối với đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất thành “đất ở” để chia cho con cháu.

Trường hợp thứ tư là cá nhân, hộ gia đình có nhà đất nằm trong các khu vực “quy hoạch treo” như “quy hoạch khu dân cư xây dựng mới”, “quy hoạch khu dân cư chỉnh trang” hoặc nằm trong “dự án treo” điển hình là “Dự án Bình Qưới Thanh Đa”, mà trong nhiều năm qua người dân đã bị treo các “quyền” của người sử dụng đất mà nếu tới đây được “xóa treo” thì có thể bị “thiệt thòi” lần thứ 2 khi có thể phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn trước đây.