Bảng giá đất mới tại TP.HCM sẽ ảnh hưởng đến nhiều chủ thể

Giá đất điều chỉnh tại TP.HCM tăng 4 - 38 lần so với giá được quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND, nếu chưa tính hệ số K. Ảnh: Lê Tiên

Nếu chưa tính hệ số K (hệ số điều chỉnh), giá đất điều chỉnh theo Dự thảo nói trên tăng 4 - 38 lần so với giá được quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND. Đáng lưu ý, ở các quận nội thành, bảng giá đất đã giảm khá nhiều so với các lần đề xuất trước. Đơn cử, đất đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ ở Quận 1 xuống còn 687 triệu/m2, thay vì 810 triệu đồng như đề xuất cũ. Song một số huyện ở ngoại thành như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ..., tuy giá đất có điều chỉnh giảm so với bản đề xuất tháng 7/2024, nhưng thực tế vẫn còn tăng rất nhiều so với bảng giá đất tại Quyết định 02, có nơi đến vài chục lần.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, phương pháp định giá đất trong Dự thảo bảng giá đất mới trên địa bàn Thành phố lần này dựa vào 2 cơ sở dữ liệu chính: giá đất cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt và giá đất giao dịch trên thị trường do các cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế cung cấp. Trên cơ sở này, các cơ quan thu thập thông tin và áp dụng phương pháp so sánh để điều chỉnh vị trí các tuyến đường, sau đó đưa vào Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, trình Hội đồng thẩm định xem xét, để trình UBND Thành phố phê duyệt.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, bảng giá đất theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND của TP.HCM bị khống chế bởi quy định tại điểm 6 Phụ lục IX của Nghị định số 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất (tối đa 162 triệu đồng/m2), dẫn đến việc giá đất trước đây chưa theo nguyên tắc thị trường. Nay bảng giá đất mới xây dựng theo nguyên tắc thị trường là cần thiết, nhằm phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024. Bảng giá đất mới được áp dụng từ ngày ký ban hành đến ngày 31/12/2025.

Ông Trương Anh Tú, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ BĐS Danh Khôi cho rằng, với Dự thảo bảng giá đất mới, những quận trung tâm tuy có điều chỉnh nhưng không tác động mạnh vì trước đó giá đã cao và duy trì mức cao ổn định. Riêng các quận/huyện ngoại thành, nói là tính theo giá thị trường thông qua phương pháp so sánh, nhưng sau các lần điều chỉnh, có sự cách biệt quá lớn về giá khiến không ít người dân hoang mang.

Theo các chuyên gia, Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM nếu được thông qua sẽ có liên quan thiết thực đến người dân và doanh nghiệp (DN) đầu tư BĐS tại TP.HCM.

Ở nhóm thứ nhất, với người dân đang sở hữu nhà đất, theo ông Trương Anh Tú, do bảng giá đất (dự kiến) tăng nhiều lần so với quy định cũ, nên họ rất dễ bị “ảo” giá, dẫn đến neo giá cao khi bán. Với những người dân đã mua/bán đất gần đây nhưng chưa kịp hoàn thành các nghĩa vụ tài chính cho nhà nước, sẽ phải đối mặt với nghĩa vụ tài chính tăng vọt, do tiền sử dụng đất (SDĐ) chênh lệch quá cao so với bảng giá cũ, có nơi lên vài chục lần. Thực tế này có thể phát sinh những tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến các giao dịch nhà đất chưa hoàn thiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Ở nhóm thứ hai, với chủ đầu tư dự án, những DN đã bán sản phẩm do được cơ quan có thẩm quyền ưu đãi cho tạm tính tiền SDĐ để triển khai xây dựng, nay phải áp dụng theo bảng giá đất mới để tính tiền SDĐ thực nộp, chắc chắn chi phí sẽ tăng đột biến. Nếu khoản tăng lớn đến mức khiến chủ đầu tư thua lỗ, họ sẽ không mặn mà triển khai dự án, gây xung đột quyền lợi với khách hàng.

Đối với những DN phát triển dự án mới, do giá đất tăng nhiều lần, nên buộc phải điều chỉnh giá bán sản phẩm để đạt được lợi nhuận mong muốn, tạo ra mặt bằng giá mới cao hơn, nhất là với các dự án ở gần trung tâm.

Ở mặt tích cực, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho rằng, việc ban hành bảng giá đất mới tại TP.HCM sẽ tạo thuận lợi cho nhóm người dân và DN đã đóng xong tiền SDĐ. Cùng với đó, hoạt động giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư công sẽ bớt khó khi đền bù, giải tỏa được cải thiện hơn so với trước đây. Tuy nhiên, nhóm chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền SDĐ cho dự án hoặc chưa chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư, nhất là ở các quận/huyện ngoại thành sẽ bị ảnh hưởng nhiều do chi phí chuyển đổi sẽ tăng mạnh.

Bên cạnh mối quan tâm về bảng giá đất sắp tới, một số ý kiến băn khoăn rằng, từ năm 2026, thị trường BĐS TP.HCM sẽ ra sao khi áp dụng bảng giá đất chung hàng năm? Khảo sát của phóng viên Báo Đấu thầu với lãnh đạo một số DN cho thấy, đa số tin rằng, thị trường chắc chắn tiếp tục biến động theo chiều hướng tăng giá nếu nguồn cung không được cải thiện một cách căn cơ.

Hiện nay, tại TP.HCM không tìm được căn hộ thương mại dưới 2 tỷ đồng. Theo tính toán của chuyên gia Nguyễn Phạm Hữu Hậu, chi phí phát triển quỹ đất cho dự án BĐS thương mại chiếm từ 35% - 45% tổng mức chi phí đầu tư. Bảng giá đất tăng cao đồng nghĩa với việc tiền SDĐ cũng tăng theo, dẫn đến giá bán thành phẩm sẽ tăng rất cao. Thực tế này nếu tiếp diễn sẽ khiến giấc mơ an cư và sở hữu BĐS của người dân có mức thu nhập trung bình - khá tại TP.HCM, đặc biệt là giới trẻ tiếp tục xa vời…

Với dân số 9 triệu người và mỗi năm TP.HCM có thêm khoảng 200.000 người trẻ đến làm việc, nhu cầu nhà ở là rất lớn. Xác định bảng giá đất mới cách nào để hài hòa cung - cầu thị trường và đạt lợi ích tổng thể cao nhất là một bài toán khó, dư luận đang từng ngày dõi theo hướng giải của TP.HCM.