Phát triển nhà ở xã hội: Cần thêm chính sách hỗ trợ cả nhà đầu tư và người mua nhà

Việc đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở xã hội được coi là giải pháp rất quan trọng để tháo gỡ tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở giá rẻ hiện nay

Vừa khan hiếm, vừa khó bán

Theo Báo cáo về tình hình phát triển kinh tế - xã hội 9 tháng của Bộ KH&ĐT tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 9, Chương trình 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư, các ngân hàng thương mại đã giải ngân 2.037 tỷ đồng, bao gồm 1.920 tỷ đồng cho chủ đầu tư và 117 tỷ đồng cho người mua nhà.

Bộ Xây dựng lý giải, việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng còn chậm bởi còn ít ngân hàng tham gia. Gói tín dụng này áp dụng nay lãi suất còn cao, thời gian ưu đãi ngắn chưa thực sự thu hút người vay. Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra một số vấn đề còn tồn tại như: các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội gặp khó khăn trong việc tiếp cận đất đai như quy hoạch bố trí quỹ đất, việc công khai dự án thu hút đầu tư. Một số dự án đã chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư, nhưng việc triển khai xây dựng còn chậm. Một số doanh nghiệp còn khó khăn về nguồn vốn…

Trong tham luận gửi tới Hội thảo về Thị trường bất động sản Việt Nam vừa được Trường Đại học Kinh tế quốc dân (NEU) tổ chức, nhóm nghiên cứu của NEU cho rằng, phân khúc nhà ở xã hội vẫn xảy ra tình trạng vừa khan hiếm nhưng cũng vừa khó bán, còn tồn tại những vướng mắc trong việc xác nhận đối tượng đủ điều kiện được mua, thuê mua nhà ở xã hội khiến nhu cầu không được “khớp lệnh”.

Gửi ý kiến, kiến nghị đến Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XV và một số cơ quan Chính phủ, cử tri là công nhân, người có thu nhập thấp mong mỏi được mua nhà ở xã hội nhưng gần hết năm 2024 mà tiến độ các dự án đầu tư rất chậm, mặt khác thủ tục được mua nhà ở xã hội còn một số bất cập cần được xem xét giải quyết kịp thời. Cử tri một số địa phương đề nghị hạ lãi suất, kéo dài thời hạn cho vay, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua và doanh nghiệp được tiếp cận; nghiên cứu, bổ sung thêm giải pháp hỗ trợ về thủ tục, lãi suất vay ngân hàng để những người có hoàn cảnh khó khăn, người lao động thực sự có nhu cầu về nhà ở có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội.

Kỳ vọng lực đẩy chính sách

Tại hội thảo của NEU, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết, Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực kể từ ngày 1/8 với nhiều quy định được sửa đổi, khi đi vào thực tế sẽ tháo gỡ được nhiều khó khăn trong việc phát triển thị trường bất động sản. Thời gian tới, nhà đầu tư nhà ở xã hội được hưởng nhiều quy định ưu đãi hơn như quy định về xác định tính toán giá mua - bán nhà ở xã hội. Tất cả các thay đổi và bổ sung về khung pháp lý cho nhà ở xã hội sẽ tăng nguồn cung bất động sản và cơ cấu nhà ở xã hội.

Ông Dũng nhận định, khi cơ chế chính sách nhà ở xã hội được khơi thông sẽ làm tăng nguồn cung sản phẩm, đáp ứng nhu cầu của người dân. Nguồn cung tăng sẽ tác động đến giá nhà trong thời gian tới.

Góp ý giải pháp hỗ trợ người mua nhà, Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu nhận định, các gói tín dụng như 120.000 tỷ đồng và gói tín dụng mới của ngân hàng chính sách 30.000 tỷ đồng là chưa phù hợp. Nếu chưa phù hợp thì mục tiêu của Chính phủ là 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 sẽ không thực hiện được.

Theo phân tích của ông Hiếu, nếu lãi suất cao hơn 5%, thời gian thấp cho vay hơn 20 năm thì với một gia đình ở Việt Nam rất khó có thể mua được nhà. Ngay cả với những gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng hay 30.000 tỷ đồng thì người mua cũng rất khó tiếp cận. Ông Nguyễn Trí Hiếu đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước nên xem xét có gói tín dụng như cách đây 10 năm, là gói tín dụng cho vay 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5%/năm, thời gian cho vay 20 năm, khi đó, một gia đình ở Việt Nam mới có thể mua được nhà.

Về nguồn vốn, TS Nguyễn Trí Hiếu đề xuất có thể từ ngân sách quốc gia, bằng việc huy động trái phiếu Chính phủ từ ngắn hạn, trung hạn và dài hạn với thời gian từ 10 năm, 20 năm, 30 năm. Với trái phiếu 20 năm, mức lãi suất 3% là phù hợp và đẩy số tiền này sang cho Ngân hàng Chính sách xã hội, hoặc các ngân hàng thương mại tham gia vào chương trình cho vay mua nhà ở xã hội. Còn nếu chỉ dựa vào các ngân hàng thương mại thông qua các gói cho vay như 120.000 tỷ đồng của các ngân hàng thương mại, thì sẽ đẩy các ngân hàng vào rủi ro về thanh khoản và rủi ro về lãi suất.

Để thúc đẩy đầu tư nhà ở xã hội, Nhóm nghiên cứu của NEU kiến nghị, Nhà nước cần có các phương án đền bù, giải phóng mặt bằng hợp lý cho các hộ dân cư trên địa bàn xây dựng nhà ở xã hội để tạo thuận lợi đẩy nhanh giải phóng mặt bằng. Bộ Xây dựng cần phối hợp cùng các bộ, ban ngành khác tổ chức thực hiện chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương tích cực triển khai nghị quyết của chính phủ. Đồng thời rà soát, giám sát, phát hiện và xử lý nghiêm các sai phạm trong thực hiện, đảm bảo việc tái quy hoạch, bố trí đất đai ở các địa phương nhằm phát triển khu nhà ở xã hội theo luật và chỉ định của Nhà nước, đảm bảo thực hiện nghiêm túc tỷ lệ đất dành cho nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp tại các dự án nhà ở, khu đô thị…

Trong các giải pháp đề xuất với Chính phủ tại phiên họp thường kỳ tháng 9, để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, Bộ KH&ĐT đề nghị trong thời gian tới, Bộ Xây dựng phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành và địa phương tháo gỡ vướng mắc, nhất là về pháp lý, thủ tục để đẩy nhanh tiến độ cấp phép, triển khai các dự án nhà ở xã hội; rà soát, sửa đổi các quy định còn bất cập về điều kiện mua nhà ở xã hội của người dân; quyết liệt thúc đẩy tiến độ gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, triển khai Đề án đầu tư 1 triệu căn nhà ở xã hội; nghiên cứu xây dựng gói 30 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội từ nguồn phát hành trái phiếu chính phủ và nguồn vốn ngân sách địa phương cho vay ủy thác qua Ngân hàng Chính sách xã hội.